Guía completa · actualizada en 10/2026
Qué es la nuda propiedad: significado, ejemplos y cómo funciona
La nuda propiedad es la propiedad de una vivienda sin el derecho a usarla, porque ese derecho (el usufructo) lo conserva otra persona. Es la fórmula que permite a una persona mayor vender su casa, cobrar hoy y seguir viviendo en ella.
Qué significa nuda propiedad
«Nuda» significa desnuda. La nuda propiedad es la propiedad «desnuda» de un bien: eres el dueño, pero otra persona tiene el derecho a usarlo y disfrutarlo. Ese derecho se llama usufructo y lo regula el Código Civil (artículos 467 y siguientes).
En la práctica, quien tiene la nuda propiedad de una vivienda no puede vivir en ella ni alquilarla mientras dure el usufructo. Cuando el usufructo se extingue (normalmente, al fallecer el usufructuario), el nudo propietario recupera todos los derechos sin pagar nada más.
Nuda propiedad, usufructo y pleno dominio
Pleno dominio = usufructo + nuda propiedad.
| Usufructuario | Nudo propietario | |
|---|---|---|
| Puede vivir en la vivienda | Sí | No, mientras dure el usufructo |
| Puede alquilarla y cobrar la renta | Sí | No |
| Puede vender su derecho | Sí, su usufructo | Sí, la nuda propiedad |
| Gastos ordinarios y pequeñas reparaciones | Sí | No |
| Reparaciones extraordinarias | No | Sí |
| Al extinguirse el usufructo | Pierde el derecho | Pasa a tener el pleno dominio |
Ejemplos de nuda propiedad
1. Venta con usufructo vitalicio
Manuel, de 78 años, vende la nuda propiedad de su piso a un inversor y se reserva el usufructo vitalicio. Cobra el precio en la notaría y sigue viviendo en su casa toda su vida. Es la operación que gestionamos en Nuda Properties.
2. Herencia con cónyuge viudo
Al fallecer uno de los padres, es muy habitual que el viudo o la viuda reciba el usufructo de la vivienda y los hijos la nuda propiedad. Los hijos son dueños, pero el progenitor sigue viviendo en la casa.
3. Donación en vida a los hijos
Unos padres donan la nuda propiedad de su casa a sus hijos y se reservan el usufructo. Siguen viviendo en ella y adelantan la herencia (con los impuestos de donación que correspondan en su comunidad autónoma).
Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad
Hay que distinguir entre el valor fiscal, que usa Hacienda para los impuestos, y el precio de mercado, que es lo que paga de verdad un inversor.
Valor fiscal
A efectos fiscales, el usufructo vitalicio vale 89 menos la edad del usufructuario, en porcentaje, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %. La nuda propiedad es el resto.
| Edad | Usufructo | Nuda propiedad | Vivienda de 200.000 € |
|---|---|---|---|
| 65 años | 24 % | 76 % | 152.000 € |
| 75 años | 14 % | 86 % | 172.000 € |
| 80 años o más | 10 % | 90 % | 180.000 € |
Precio de mercado
El inversor calcula cuántos años tardará en poder usar la vivienda (según la esperanza de vida del usufructuario) y descuenta ese tiempo a la rentabilidad que busca, normalmente entre el 5 % y el 7 % anual. Por eso el precio real es bastante más bajo que el valor fiscal: una propietaria de 80 años suele cobrar entre el 59 % y el 73 % del valor de la vivienda, y una de 70 años, entre el 41 % y el 58 %. Prueba nuestra calculadora de nuda propiedad.
Vender la nuda propiedad: ventajas e inconvenientes
Ventajas
- Cobras de una vez y sigues en tu casa.
- No es un préstamo: no hay deuda ni intereses.
- Dejas de pagar las reparaciones extraordinarias.
- Puedes ayudar a tu familia en vida.
Inconvenientes
- Cobras menos que vendiendo el pleno dominio.
- Tus herederos no recibirán la vivienda.
- Es una decisión difícil de deshacer: conviene hablarla en familia.
Te lo explicamos sin compromiso en vender la nuda propiedad. Y si buscas quién la compre, lee cómo elegir empresa.
Comprar nuda propiedad como inversión
El comprador paga menos que el precio de mercado a cambio de esperar a que se extinga el usufructo. Es una inversión a largo plazo, sin gestión de inquilinos, que se suele pagar con fondos propios porque pocos bancos financian la compra de nuda propiedad. Consulta los inmuebles disponibles y crea tu alerta.
Gastos e impuestos de la nuda propiedad
- Comprador: paga el ITP de su comunidad autónoma sobre el valor de la nuda propiedad, además de notaría y registro.
- Vendedor: la venta puede generar una ganancia patrimonial en el IRPF. Los mayores de 65 años que transmiten su vivienda habitual pueden estar exentos, también al vender la nuda propiedad, según el criterio de Hacienda. También se paga la plusvalía municipal, calculada en proporción a la nuda propiedad.
- Mientras dura el usufructo: el usufructuario paga los gastos ordinarios y, por ley, el IBI (salvo pacto); el nudo propietario, las reparaciones extraordinarias.
Más detalle en la guía de fiscalidad de la nuda propiedad.
Los impuestos cambian según la comunidad autónoma y la situación personal. Antes de firmar, revisa cada caso con un asesor fiscal; nosotros te ponemos en contacto con uno si lo necesitas.
La nuda propiedad en una herencia
En muchas herencias el cónyuge viudo recibe el usufructo y los hijos la nuda propiedad. Los hijos pueden vender su nuda propiedad a un inversor sin que el usufructuario pierda su derecho a vivir en la casa; si son varios herederos, todos deben estar de acuerdo para vender la vivienda entera. Cuando fallece el usufructuario, los nudos propietarios consolidan el pleno dominio. Más en la nuda propiedad en una herencia.
Nuda propiedad o hipoteca inversa
| Venta de nuda propiedad | Hipoteca inversa | |
|---|---|---|
| Qué es | Una compraventa | Un préstamo con garantía de la vivienda |
| Cómo cobras | Todo en la firma | Normalmente, una renta mensual |
| Intereses | No hay | Sí, y la deuda crece con el tiempo |
| Sigues viviendo en casa | Sí, de por vida | Sí |
| Herederos | No heredan la vivienda, sí el dinero que quede | Heredan la vivienda con la deuda; deben pagarla o vender |
| Quién la ofrece | Inversores particulares o empresas | Bancos y aseguradoras, cada vez menos |
Comparativa completa en nuda propiedad o hipoteca inversa. Otras alternativas son la renta vitalicia inmobiliaria (vendes y cobras una renta mensual mientras vivas) y, en Galicia, el contrato de vitalicio.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa nuda propiedad?
Es la propiedad de un bien sin el derecho a usarlo ni a obtener sus frutos, porque ese derecho (el usufructo) lo tiene otra persona. Quien tiene la nuda propiedad es el dueño, pero no puede vivir en la vivienda ni alquilarla mientras dure el usufructo.
¿Qué diferencia hay entre nuda propiedad y usufructo?
El usufructo es el derecho a usar y disfrutar la vivienda; la nuda propiedad es la titularidad sin ese uso. Juntos forman el pleno dominio.
¿Qué pasa cuando fallece el usufructuario?
El usufructo se extingue y el nudo propietario pasa a tener el pleno dominio automáticamente. Basta con inscribir la extinción en el Registro aportando el certificado de defunción.
¿La nuda propiedad se declara en la renta?
La nuda propiedad no genera imputación de rentas inmobiliarias para el nudo propietario mientras no pueda usar la vivienda, pero sí se declara su compra o venta (ganancia o pérdida patrimonial). En el impuesto sobre el patrimonio se computa por su valor.
¿Se puede vender la nuda propiedad sin el consentimiento del usufructuario?
Sí. El nudo propietario puede vender su nuda propiedad sin permiso del usufructuario, que mantiene intacto su derecho a vivir en la vivienda.