Guía · Usufructo
Usufructo vitalicio: qué es, cómo se calcula y qué derechos da
El usufructo vitalicio es el derecho a usar una vivienda (o a alquilarla y cobrar la renta) durante toda la vida de su titular, aunque la propiedad sea de otra persona. Es la otra cara de la nuda propiedad.
Qué es el usufructo vitalicio
El Código Civil define el usufructo como el derecho a disfrutar de bienes ajenos con la obligación de conservarlos (artículo 467). Es vitalicio cuando dura toda la vida del usufructuario y temporal cuando dura un número de años. Quien tiene el usufructo puede vivir en la casa o alquilarla; quien tiene la nuda propiedad es el dueño, pero no puede usarla hasta que el usufructo se extinga.
Cómo se calcula el valor del usufructo vitalicio
Para los impuestos se usa la regla del artículo 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: el usufructo vale el 89 % menos la edad del usufructuario, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 % del valor del bien.
| Edad del usufructuario | Valor del usufructo | Valor de la nuda propiedad |
|---|---|---|
| 60 años | 29 % | 71 % |
| 65 años | 24 % | 76 % |
| 68 años | 21 % | 79 % |
| 70 años | 19 % | 81 % |
| 72 años | 17 % | 83 % |
| 75 años | 14 % | 86 % |
| 78 años | 11 % | 89 % |
| 80 años | 10 % | 90 % |
| 85 años | 10 % | 90 % |
Ejemplo: una persona de 72 años con un piso de 180.000 €. Usufructo: 89 − 72 = 17 % → 30.600 €. Nuda propiedad: 83 % → 149.400 €.
El usufructo temporal vale un 2 % por cada año de duración, con un máximo del 70 %. Y si hay dos usufructuarios (un matrimonio), se toma la edad del más joven.
Este es el valor fiscal. En una venta real, el precio de mercado de la nuda propiedad se calcula de otra forma, con la esperanza de vida y la rentabilidad que pide el comprador. Compara las dos cifras en nuestra calculadora de nuda propiedad y usufructo.
Derechos y obligaciones del usufructuario
- Puede vivir en la vivienda, alquilarla y cobrar la renta.
- Paga los gastos ordinarios, las pequeñas reparaciones y, por ley, el IBI (salvo que se pacte otra cosa).
- No puede vender la vivienda entera ni hipotecarla, porque no es suya; sí puede vender o ceder su propio derecho de usufructo.
- Debe conservar la vivienda y devolverla en buen estado cuando termine el usufructo.
¿Se puede vender el usufructo?
Sí. El usufructuario puede vender su usufructo, aunque hay pocos compradores porque el derecho se extingue con su vida. Lo más habitual es lo contrario: vender la nuda propiedad a un inversor y quedarse con el usufructo, o que usufructuario y nudos propietarios vendan juntos la vivienda entera.
¿Se puede quitar el usufructo de una vivienda?
El usufructo vitalicio solo se extingue por las causas del artículo 513 del Código Civil: fallecimiento del usufructuario, renuncia, pérdida de la cosa, reunión del usufructo y la propiedad en la misma persona, o cumplimiento del plazo. Los nudos propietarios no pueden quitarlo por su cuenta. El usufructuario sí puede renunciar ante notario, lo que puede tener consecuencias fiscales (se trata como una donación).
Usufructo viudal en una herencia
Según el Código Civil, el cónyuge viudo que concurre con hijos tiene derecho al usufructo del tercio de mejora; si no hay hijos pero sí ascendientes, al de la mitad de la herencia; y si no hay ni unos ni otros, al de dos tercios. Además, es muy habitual que el testamento deje al viudo el usufructo universal. En Galicia y otras comunidades con derecho civil propio las reglas cambian. Más detalles en la nuda propiedad en una herencia.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el usufructo vitalicio de una vivienda?
Es el derecho a vivir en una vivienda o alquilarla durante toda la vida de su titular, aunque la propiedad sea de otra persona (el nudo propietario).
¿Cuánto vale un usufructo vitalicio a los 72 años?
A efectos fiscales, el 17 % del valor de la vivienda (89 − 72). La nuda propiedad valdría el 83 %.
¿Quién paga el IBI en un usufructo?
Por ley, el usufructuario, salvo que se pacte otra cosa. Las reparaciones extraordinarias corresponden al nudo propietario.
¿El usufructo se hereda?
No. El usufructo vitalicio se extingue al fallecer el usufructuario y el nudo propietario pasa a tener la propiedad completa.
¿Puedo alquilar la vivienda si tengo el usufructo?
Sí. El usufructuario puede alquilarla y cobrar la renta mientras dure su derecho.
Información general, revisada en 10/2026. Los impuestos y algunas normas civiles cambian según la comunidad autónoma: antes de firmar, revisa tu caso con un asesor.