Calculadora gratuita
Calculadora de nuda propiedad y usufructo vitalicio
Calcula el precio de mercado orientativo de la nuda propiedad según la edad y el sexo del usufructuario, y su valor fiscal según la regla de Hacienda.
¿Quieres saber el precio real?
Sin compromiso. Te llamamos, resolvemos tus dudas y te decimos cuánto podrías cobrar hoy.
Dos formas de valorar la nuda propiedad
Nuestra calculadora te da dos cifras distintas, porque sirven para cosas distintas:
- Precio de mercado: lo que un inversor pagaría hoy. Partimos del valor de la vivienda, le sumamos una revalorización del 2 % anual durante los años que se espera que dure el usufructo (según la esperanza de vida del INE para esa edad y sexo) y descontamos ese importe a la rentabilidad que pide el inversor, entre el 5 % y el 7 % anual.
- Valor fiscal: el que usa Hacienda para los impuestos (ITP, sucesiones, donaciones). No es un precio de venta.
Precio de mercado orientativo por edades
| Edad de la usufructuaria (mujer) | Años de usufructo esperados | Precio orientativo sobre el valor de la vivienda |
|---|---|---|
| 65 años | 22,7 | 34 – 52 % |
| 70 años | 18,6 | 41 – 58 % |
| 75 años | 14,7 | 49 – 65 % |
| 80 años | 10,9 | 59 – 73 % |
| 85 años | 7,6 | 70 – 80 % |
| 90 años | 5,0 | 79 – 87 % |
Con hombres, la esperanza de vida es menor y el porcentaje sube unos puntos. Con dos usufructuarios, baja, porque el usufructo dura hasta que falta el último.
Cómo se calcula el valor fiscal
La regla está en el artículo 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y se usa también para la compraventa (ITP) y el IRPF:
- Usufructo vitalicio = 89 − edad del usufructuario, en porcentaje del valor de la vivienda.
- Nunca menos del 10 % ni más del 70 %.
- Nuda propiedad = 100 % − usufructo.
Ejemplo: vivienda de 200.000 € y usufructuaria de 75 años. Usufructo: 89 − 75 = 14 % → 28.000 €. Nuda propiedad: 86 % → 172.000 €.
Tabla de usufructo vitalicio por edades
| Edad del usufructuario | Usufructo | Nuda propiedad |
|---|---|---|
| 19 | 70 % | 30 % |
| 30 | 59 % | 41 % |
| 40 | 49 % | 51 % |
| 50 | 39 % | 61 % |
| 60 | 29 % | 71 % |
| 65 | 24 % | 76 % |
| 70 | 19 % | 81 % |
| 75 | 14 % | 86 % |
| 79 | 10 % | 90 % |
| 80 | 10 % | 90 % |
| 85 | 10 % | 90 % |
| 90 | 10 % | 90 % |
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el valor de la nuda propiedad?
A efectos fiscales, el usufructo vitalicio vale el 89 % menos la edad del usufructuario (con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %). La nuda propiedad es el resto: valor de la vivienda menos el valor del usufructo.
¿Y si hay dos usufructuarios, por ejemplo un matrimonio?
Se suele tomar la edad del más joven, porque el usufructo dura hasta que fallece el último. Nuestra calculadora lo hace automáticamente si rellenas las dos edades.
¿Por qué el precio de mercado es más bajo que el valor fiscal?
La regla de Hacienda (89 menos la edad) solo sirve para calcular impuestos y, a partir de cierta edad, valora el usufructo como mucho en un 10 %. Un inversor, en cambio, paga hoy por una vivienda que no podrá usar durante años, así que descuenta ese tiempo según la esperanza de vida del usufructuario y la rentabilidad que espera, normalmente entre el 5 % y el 7 % anual.
¿Cómo se calcula un usufructo temporal?
Un usufructo por un número de años vale un 2 % del valor por cada año, con un máximo del 70 %. Por ejemplo, un usufructo de 10 años vale el 20 % y la nuda propiedad el 80 %.