Guía · Herencias
La nuda propiedad en una herencia: qué podéis hacer los herederos
Es muy habitual que, al fallecer uno de los padres, el viudo o la viuda reciba el usufructo de la vivienda y los hijos la nuda propiedad. Te explicamos qué significa y qué opciones tenéis.
Qué es la nuda propiedad en una herencia
Los herederos que reciben la nuda propiedad son los dueños de la vivienda, pero el usufructuario (normalmente el cónyuge viudo) tiene derecho a vivir en ella o a alquilarla de por vida. Cuando fallece el usufructuario, los nudos propietarios pasan a tener la propiedad completa sin pagar otra vez por ella.
Qué opciones tenéis
- Esperar: mantener la nuda propiedad hasta que se extinga el usufructo.
- Vender la nuda propiedad a un inversor: cobráis ahora y el usufructuario sigue viviendo en la casa. Cómo vender la nuda propiedad.
- Vender la vivienda entera: si usufructuario y nudos propietarios están de acuerdo, se vende el pleno dominio y el precio se reparte según el valor de cada derecho.
- Que uno de los hermanos compre la parte de los demás.
Varios herederos
Si sois varios hermanos, cada uno tiene una cuota de la nuda propiedad. Cualquiera puede vender su cuota, pero para vender la nuda propiedad completa hace falta el acuerdo de todos. Si no hay acuerdo, se puede pedir la división judicial, un proceso largo que conviene evitar negociando.
Vender la nuda propiedad a un hijo
Los padres pueden vender la nuda propiedad a un hijo y quedarse con el usufructo. Debe hacerse a precio de mercado y con un pago real que se pueda demostrar; si no, Hacienda puede tratarla como una donación encubierta. El hijo paga el ITP de su comunidad autónoma.
Donar la nuda propiedad a un hijo
Los padres pueden donar la nuda propiedad y reservarse el usufructo. El hijo paga el Impuesto sobre Donaciones (con reducciones importantes en muchas comunidades) y los padres pueden tener que declarar una ganancia patrimonial en el IRPF. Al fallecer los padres, el usufructo se extingue y el hijo consolida la propiedad.
Qué pasa al fallecer el usufructuario
El usufructo se extingue y los nudos propietarios consolidan el pleno dominio. Hay que inscribirlo en el Registro de la Propiedad aportando el certificado de defunción, y revisar con un asesor si la consolidación tiene alguna consecuencia fiscal en vuestra comunidad.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa heredar la nuda propiedad?
Que eres dueño de la vivienda, pero otra persona, normalmente el cónyuge viudo, tiene derecho a usarla de por vida.
¿Se puede vender la nuda propiedad heredada?
Sí. Puedes vender tu cuota o, con el acuerdo de todos los herederos, la nuda propiedad completa a un inversor, sin que el usufructuario pierda su derecho.
¿Puedo vender la nuda propiedad a mi hijo?
Sí, a precio de mercado y con un pago real y justificable. Si no, Hacienda puede considerarla una donación.
¿Qué pasa si un heredero no quiere vender?
Cada uno puede vender su cuota, pero para vender la nuda propiedad completa hace falta el acuerdo de todos o, en último caso, la división judicial.
Información general, revisada en 10/2026. Los impuestos y algunas normas civiles cambian según la comunidad autónoma: antes de firmar, revisa tu caso con un asesor.