Guía · Impuestos
Fiscalidad de la nuda propiedad: qué impuestos se pagan
Resumen de los impuestos que afectan a quien vende, a quien compra y a quien tiene la nuda propiedad o el usufructo de una vivienda.
Al vender la nuda propiedad (vendedor)
- IRPF: la venta genera una ganancia o pérdida patrimonial: la diferencia entre el precio de venta y la parte del valor de compra que corresponde a la nuda propiedad, más gastos.
- Exención para mayores de 65 años: la ganancia por transmitir la vivienda habitual está exenta para mayores de 65 años, y Hacienda ha admitido que también se aplica cuando se transmite la nuda propiedad y se conserva el usufructo.
- Plusvalía municipal (IIVTNU): la paga el vendedor y se calcula sobre la parte de valor que corresponde a la nuda propiedad transmitida. No se paga si se demuestra que no hubo ganancia.
Al comprar la nuda propiedad (comprador)
- ITP: el impuesto de transmisiones patrimoniales de la comunidad autónoma, sobre el valor de la nuda propiedad.
- Notaría y registro, según lo pactado.
- Financiación: si hay hipoteca, sus gastos. Ver hipoteca para comprar nuda propiedad.
¿La nuda propiedad se declara en la renta?
Mientras dura el usufructo, el nudo propietario no imputa rentas inmobiliarias por esa vivienda, porque no puede usarla: la imputación corresponde, en su caso, al usufructuario (y no la hay si es su vivienda habitual). Sí se declara en el IRPF su compra o venta, y en el Impuesto sobre el Patrimonio, si se está obligado, por su valor.
Impuesto sobre el Patrimonio
Usufructo y nuda propiedad se valoran con las reglas del Impuesto sobre Sucesiones (89 menos la edad del usufructuario para el usufructo vitalicio). Cada titular declara su parte si supera los mínimos exentos de su comunidad.
Herencias y donaciones
Recibir la nuda propiedad por herencia o donación tributa en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones de cada comunidad autónoma, con importantes reducciones entre padres e hijos en muchas de ellas. Más en la nuda propiedad en una herencia.
Preguntas frecuentes
¿La nuda propiedad se declara en la renta?
El nudo propietario no imputa rentas inmobiliarias mientras dure el usufructo, pero sí declara la ganancia o pérdida cuando compra o vende la nuda propiedad.
¿Cómo tributa la venta de la nuda propiedad en el IRPF?
Como ganancia o pérdida patrimonial. Los mayores de 65 años que venden la nuda propiedad de su vivienda habitual pueden quedar exentos.
¿Quién paga la plusvalía al vender la nuda propiedad?
El vendedor, calculada sobre la parte del valor que corresponde a la nuda propiedad.
¿La nuda propiedad se considera patrimonio?
Sí. Se incluye en el Impuesto sobre el Patrimonio por su valor, calculado con las reglas del usufructo y la nuda propiedad, si se está obligado a declararlo.
Información general, revisada en 10/2026. Los impuestos y algunas normas civiles cambian según la comunidad autónoma: antes de firmar, revisa tu caso con un asesor.